PRINCIPE D’ASSUJETTISSEMENT A LA CFE
Assujettissement général à la CFE :
- La CFE est généralement due par les personnes pratiquant de façon habituelle une activité professionnelle non salariée (CGI art. 1447. I. al. 1).
- L’activité doit être exercée régulièrement et nécessite l’utilisation de moyens matériels ou intellectuels
Cas particulier des activités de location ou sous-location d’immeubles :
- Les activités de location ou de sous-location d’immeubles, autres que celles concernant les immeubles nus dans le cadre d’un bail d’habitation, sont considérées comme professionnelles (CGI art. 1447, I. al. 2 ; BOFiP-IF-CFE-10-20-30-§§ 50 et s.-30/06/2014 ;).
- La CFE n’est pas due si l’activité de location ou de sous-location d’immeubles nus génère des recettes brutes ou un chiffre d’affaires annuels inférieurs à 100 000 €).
- Cette présomption est irréfragable, c’est-à-dire qu’elle s’applique sans nécessité de démontrer la régularité de l’activité ou l’emploi de moyens matériels ou intellectuels (CE 28 juillet 2017, n° 390092 ).
Exonérations spécifiques :
- Certains cas d’exonération sont prévus pour les locations ou sous-locations meublées à usage d’habitation (CGI art. 1459, 1°, 2° et 3° ).
En synthèse : La location ou sous-location de locaux meublés constitue par nature une activité professionnelle passible de la cotisation foncière des entreprises, l’article 1459 du CGI prévoit toutefois des exonérations en faveur des personnes qui louent.
Les loueurs en meublé sont donc, quelles que soient les modalités d’exercice de leur activité, imposables à la CFE (Rép. Palmero : Sén. 28-3-1978 n° 2319).
Nouvelle doctrine à compter de 2024 : durcissement de l’assujettissement à la CFE des loueurs en meublé applicable dès 2024
Actualité BOFiP du 8 novembre 2023 : L’administration revient sur sa doctrine relative à l’assujettissement à la CFE des loueurs en meublé et fait une large application de la présomption légale d’imposition à la CFE des activités de location et de sous-location d’immeubles.
À l’exception des activités de location ou de sous-location d’immeubles nus à usage d’habitation, toutes les autres activités de location ou de sous-location d’immeubles sont passibles de la CFE, quelles que soient leurs modalités d’exercice (BOFiP-IF-CFE-10-30-10-50-§ 22-08/11/2023).
QUELLE ARTICULATION AVEC LA TAXE D’HABITATION SUR LES RESIDENCES SECONDAIRES ?
À compter de 2023, la taxe d’habitation sur les résidences secondaires et autres locaux non affectés à l’habitation principale (THRS) est due pour tous les locaux meublés affectés à l’habitation et leurs dépendances, autres que ceux affectés à l’habitation principale, ainsi que pour certains locaux occupés par les collectivités, privées ou publiques.
La taxe d’habitation sur les résidences secondaires et autres locaux meublés non affectés à l’habitation principale (THRS) est due à compter de 2023 pour tous les locaux meublés affectés à l’habitation, à l’exception de ceux affectés à l’habitation principale
Sous cette réserve : les locaux exonérés de CFE en application de l’article 1459, 3° du CGI sont imposables à la THRS, sauf si la commune ou l’EPCI a supprimé l’exonération de CFE (dans ce cas, il y a double imposition à la THRS et à la CFE).
Bien entendu, lorsqu’ils ne constituent pas l’habitation personnelle du loueur, les meublés de tourisme ne sont pas imposables à la THRS mais sont assujettis à la CFE puisque l’exonération précitée ne leur est pas applicable (BOFiP-IF-TH-10-20-20-§ 50-22/12/2020) – si le propriétaire ne s’en réserve pas la jouissance pendant quelques jours ou semaine.
En pratique :
- Sur l’imposition à la THRS : L’article 1459, 3° du CGI prévoit que les locaux exonérés de la cotisation foncière des entreprises (CFE) sont imposables à la taxe sur les hébergements à courte durée (THRS), sauf si l’exonération de la CFE a été supprimée par la commune ou l’établissement public de coopération intercommunale (EPCI). A contrario, cela suggère que si la CFE est due, alors les locaux pourraient ne pas être soumis à la THRS, à moins qu’une règle spécifique ne prescrive le contraire.
- Sur l’exonération de la CFE pour les meublés de tourisme : Le texte indique clairement que les meublés de tourisme ne bénéficient pas de l’exonération de la CFE prévue par l’article 1459, 3° du CGI lorsqu’ils ne constituent pas l’habitation personnelle du loueur. Par conséquent, a contrario, si un meublé de tourisme constitue l’habitation personnelle du loueur, alors il pourrait potentiellement bénéficier de l’exonération de la CFE, à condition que les autres critères soient remplis.
- Double imposition en cas de suppression de l’exonération de la CFE : Le texte suggère que la suppression de l’exonération de la CFE par la commune ou l’EPCI entraîne une double imposition, à la fois à la THRS et à la CFE. A contrario, cela indique que lorsque l’exonération de la CFE est en vigueur, il ne devrait y avoir qu’une seule imposition, qui est la THRS, à moins que les locaux ne soient pas exonérés de la CFE pour d’autres raisons.
Lorsqu’ils restent imposables à la CFE, de droit ou sur décision des collectivités, les locaux meublés peuvent être également imposés à la taxe d’habitation, selon le cas, au nom de l’occupant ou du propriétaire.
Exemple :
Le propriétaire d’un local meublé non affecté à son habitation principale est redevable de la THRS dès lors qu’il peut être regardé, au 1er janvier de l’année d’imposition, comme entendant s’en réserver la disposition ou la jouissance une partie de l’année (CE 30 novembre 2007, n° 291252).
Tel est le cas s’il l’occupe ou le fait occuper gracieusement une partie de l’année, sans qu’y fassent obstacle les circonstances que ce local meublé serait mis en location pendant l’autre partie de l’année et serait ainsi passible de la CFE, que ce propriétaire disposerait d’une autre habitation dans la même commune ou qu’il donnerait directement le bien en location sans passer par un intermédiaire (CE 2 juillet 2014, n° 369073).
Pour la location saisonnière :
- L’intention du propriétaire de louer un local meublé de façon saisonnière ou tout au long de l’année doit être appréciée au 1er janvier de l’année d’imposition (en l’espèce, à cette date, le propriétaire n’avait donné aucun mandat à une agence pour mettre l’appartement en location à l’issue d’un bail excluant la tacite reconduction et prenant fin en juin de cette même année) (CE 30 novembre 2007, n° 291252).
- Les locaux meublés qui ne constituent pas l’habitation personnelle du loueur ne sont pas imposables à la taxe d’habitation, mais ils sont en principe assujettis à la cotisation foncière des entreprises. Tel est le cas notamment des locaux spécialement aménagés pour la location, comme par exemple les chambres mises à la disposition des clients dans les hôtels. En revanche, les locaux situés dans l’hôtel et destinés à l’usage privatif de l’exploitant sont imposables à la taxe d’habitation à son nom. D. adm. 6 D-1231 n° 2, 1-9-1997 ; BOI-IF-TH-10-20-20 n° 30, 12-9-2012.
- Le propriétaire d’une habitation meublée qui l’a offerte à la location saisonnière toute l’année, par l’intermédiaire d’une agence de location à laquelle il a donné un mandat ne lui réservant aucune possibilité de séjour, et qui n’y a effectivement pas séjourné n’est pas redevable de la taxe d’habitation à raison de ce local, alors même que la location n’a été effective que pour une partie des années en litige. CAA Bordeaux 20-5-1997 n° 95-949, 3e, Darné.
- Les personnes qui donnent des logements meublés en location saisonnière sont imposables à la taxe d’habitation dès lors qu’elles en gardent la disposition en dehors des périodes de location.
Le point de savoir si les logements destinés à la location saisonnière et gérés de manière permanente par un administrateur de biens peuvent être considérés comme ne constituant plus l’habitation personnelle du redevable dépend du libellé des contrats conclus entre l’organisme gestionnaire et le propriétaire (existence d’une clause prévoyant la mise en location à des tiers pour l’année entière) et de leur application effective. Il s’agit donc d’une question de fait que seuls les services locaux, sous le contrôle du juge de l’impôt, sont en mesure d’apprécier. Rép. Türk : Sén. 13-2-1997 p. 451 n° 18501.
Exemple au regard de propriétés meublées offertes en location saisonnière :
Absence de taxe d’habitation pour absence de séjour :
- Cas Juridique : CAA Bordeaux, 20 mai 1997, n° 95-949, 3e chambre, Darné.
- Situation : Le propriétaire qui a confié son bien meublé à une agence de location sans se réserver la possibilité d’y séjourner et qui n’a effectivement pas séjourné dans le bien, n’est pas considéré comme devant la taxe d’habitation pour ce bien.
- La taxe d’habitation est due par celui qui a la disposition du bien meublé pour son propre usage au 1er janvier de l’année d’imposition. Si le propriétaire ne peut pas y séjourner et ne l’a pas fait, il n’a pas la disposition du bien de manière effective et donc n’est pas sujet à la taxe.
Imposition de la taxe d’habitation lors de la conservation de la disposition en dehors des périodes de location :
- Cas Juridique : Réponse de Türk, Sénat, 13 février 1997, page 451, n° 18501.
- Situation : Les propriétaires qui conservent la disposition de leur logement meublé hors des périodes de location saisonnière sont redevables de la taxe d’habitation.
- L’appréciation de la situation dépend des termes du contrat entre le propriétaire et l’administrateur de biens. Si le contrat permet au propriétaire de disposer du bien meublé pour son usage personnel à tout moment ou ne spécifie pas clairement que le bien est destiné à une location continue à des tiers, le propriétaire est considéré comme ayant la disposition du bien et doit donc la taxe d’habitation.
Dans ces deux scénarios, la clé est de déterminer qui a la « disposition » du bien meublé. Cette disposition est interprétée comme le droit d’occuper le bien ou d’en jouir. Si le propriétaire a cédé ce droit à une agence de location ou à des tiers de manière contractuelle et inconditionnelle, il ne sera généralement pas sujet à la taxe d’habitation, car il n’a pas la disposition du bien pour son usage personnel.
Toutefois, si le propriétaire conserve un droit de jouissance, même s’il ne l’exerce pas, il pourrait être tenu au paiement de la taxe d’habitation. L’analyse finale dépend souvent d’un examen factuel et contractuel précis, sous le contrôle du juge fiscal.
QUELS JUSTIFICATIFS FOURNIR ?
Pour démontrer l’absence d’occupation d’une propriété par le propriétaire, notamment dans le cadre d’une exonération de la taxe d’habitation, il faudrait rassembler des preuves objectives.
Voici une liste non exhaustive des justificatifs qui pourraient être pertinents :
- Contrat de gestion locative : Un contrat signé avec une agence de location ou un gestionnaire de biens qui indique que le propriétaire a cédé la gestion et l’usage exclusif de la propriété pour la période en question.
- Contrats de location : Des copies des contrats de location saisonnière qui démontrent que la propriété était louée à des tiers pendant les périodes concernées.
- Preuves de paiement : Des reçus ou des relevés bancaires montrant les paiements reçus des locataires pour la location de la propriété.
- Factures de services : Des factures pour les services publics (eau, électricité, gaz) qui sont à la charge des locataires ou qui montrent une consommation minimale incompatible avec une occupation par le propriétaire.
- Témoignages : Des déclarations écrites des locataires ou de l’agence de location confirmant que le propriétaire n’a pas occupé la propriété pendant les périodes spécifiées.
- Preuves d’absence : Des preuves de résidence principale ailleurs, comme des factures ou des relevés bancaires indiquant l’adresse principale du propriétaire.
- Agenda du propriétaire : Un calendrier ou un agenda indiquant les engagements du propriétaire ailleurs pendant la période concernée.
- Correspondance : Des e-mails ou des lettres échangés avec l’agence de gestion ou les locataires qui confirment que le propriétaire n’avait pas accès à la propriété pour son usage personnel.
- Rapports d’agence : Des rapports périodiques de l’agence de location indiquant l’état de la propriété et les périodes d’occupation par les locataires.
- Déclarations des voisins ou du concierge : Des attestations de voisins ou du personnel de l’immeuble qui peuvent confirmer que le propriétaire n’a pas séjourné dans le logement.
- Enregistrements de vidéosurveillance : Si disponible, des enregistrements montrant l’absence d’occupation du propriétaire.
- Registre de la propriété : Un extrait du registre de la propriété qui montre que le bien était enregistré comme loué.
Lorsque le bien est géré directement par le propriétaire sans passer par une agence ou un administrateur de biens, il reste important de documenter soigneusement toutes les activités de location pour démontrer que le propriétaire n’a pas occupé le bien.
Voici les étapes et les justificatifs à fournir :
- Tenir un registre de location : Tenez un registre détaillé de toutes les locations, y compris les dates de début et de fin, les noms des locataires, et les montants perçus.
- Contrats de location individuels : Rédigez et conservez des copies signées de tous les contrats de location avec les locataires, stipulant clairement les termes, les périodes de location, et les droits d’accès au bien.
- Preuves de paiement : Gardez des enregistrements de tous les paiements de location reçus, comme des virements bancaires, des chèques ou des reçus.
- Factures de services et charges : Conservez les factures des services et charges qui prouvent que les paiements ont été effectués par les locataires ou qui reflètent les périodes de non-occupation par le propriétaire.
- Livres de comptes et déclarations fiscales : Assurez-vous que vos livres de comptes et vos déclarations fiscales correspondent aux informations de location et indiquent clairement les revenus issus de la location.
- Agenda personnel : Documentez vos propres déplacements et engagements pour prouver que vous n’étiez pas physiquement présent dans le bien durant les périodes alléguées.
- Témoignages : Si possible, obtenez des déclarations de locataires confirmant qu’ils ont occupé le bien sans interruption durant leur période de location.
- Communications avec les locataires : Gardez une trace de toutes les communications avec les locataires, y compris les e-mails et les messages textuels, qui pourraient indiquer les périodes de location et d’occupation.
- Photographies : Prenez des photos du bien avant et après chaque location pour documenter l’état du bien et l’absence de vos effets personnels.
- Attestations de tiers : Si des réparations ou des services d’entretien ont été effectués, conservez les factures et les rapports des prestataires de services qui peuvent attester qu’ils n’ont pas travaillé pour vous personnellement mais pour le bien dans le cadre de la location.
- Annonces de location : Si vous avez annoncé le bien sur des plateformes de location en ligne ou dans les médias locaux, gardez des copies de ces annonces qui montrent que le bien était offert à la location.
- Preuves d’une résidence principale distincte : Fournissez des preuves de votre résidence principale, comme des factures de services, des déclarations fiscales, ou des documents d’identité avec votre adresse principale.
Majoration de la THRS en zones tendues
Dans les zones tendues, les communes peuvent majorer de 5 % à 60 % la part communale de la Taxe sur les Résidences Secondaires (THRS) pour les logements meublés non utilisés comme résidence principale et destinés à un usage personnel ou familial. Cette majoration ne s’applique pas aux locaux professionnels imposables à la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE), ni aux locaux meublés utilisés à titre privatif par des sociétés, associations, et organismes privés non soumis à la CFE.
