Qu'est-ce que la parahôtellerie ?
La parahôtellerie est une activité de location meublée de logements assortie de prestations annexes.
Cette activité se rencontre ainsi dans le cadre de locations saisonnières ou encore d’activité de maison d’hôte, dans les stations balnéaires ou de sports d’hiver.
Les particuliers ou professionnels, personnes physiques ou morales peuvent exercer cette activité.
Cette activité se distingue donc de la seule location meublée.
Si la location meublée, comme son nom l’indique, consiste en la location d’un logement pourvu de mobilier, la parahôtellerie, quant à elle, propose la location meublée d’un logement accompagnée de services hôteliers.
Quelles sont les prestations hôtelières concernées ?
Trois des quatre prestations suivantes doivent accompagner la location meublée :
- Le nettoyage régulier des locaux
- La réception de la clientèle
- La fourniture du petit-déjeuner
- La fourniture du linge de maison
De plus, les prestations doivent être rendues dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d’hébergement hôteliers exploités de manière professionnelle.
L’exploitant doit en outre disposer des moyens nécessaires pour proposer les services, sans qu’il ne soit pour autant exigé que les prestations soient effectivement fournies durant le séjour.
Quelles sont les conditions requises pour relever du régime parahôtelier ?
Les prestations, afin d’être qualifiées de parahôtelières, doivent répondre à certaines conditions.
Toutefois, la jurisprudence abondante en la matière a su dégager, par une appréciation au cas par cas, les critères suivants :
- Le nettoyage régulier des locaux doit être quotidien ou à tout du moins être réalisé plusieurs fois durant le séjour.
- La réception de la clientèle ne doit pas se cantonner à la simple remise des clés.
- La fourniture du petit-déjeuner doit se faire selon les usages professionnels dans un espace dédié ou directement dans le logement.
- La fourniture du linge de maison doit être régulière.
De plus, la réalisation de la prestation par un tiers n’est pas de nature à exclure l’assujettissement à la TVA de l’activité de parahôtellerie, sous réserve que l’exploitant en reste personnellement responsable vis-à-vis de la clientèle et qu’il en collecte le prix.
Quand bien même les prestations sont proposées en option avec supplément de prix, cela ne remet pas en cause leur qualification parahôtelière.
En effet, le caractère optionnel n’empêche pas la création d’une situation de concurrence avec les acteurs du secteur hôtelier.
Bien que des conditions aient été dégagées, leur application pratique pose encore des difficultés.
Quel est l'intérêt d'exercer une activité parahotelière ? Quid du régime de TVA ?
Si traditionnellement, les locations de logements meublés ne relèvent pas du champ d’application de la TVA, l’activité parahôtelière, lorsque les conditions sont remplies, relève quant à elle de la TVA.
Pour rappel, le mécanisme TVA repose sur le principe de la collecte, par le professionnel assujetti, de la TVA à reverser au Trésor Public.
Ensuite, le professionnel a la possibilité, sous conditions, de déduire du montant de TVA qu’il doit reverser le montant de TVA qui a grevé ses achats.
Dans le cas où le montant de TVA déductible serait supérieur au montant de TVA collectée, alors le professionnel bénéficiera d’un crédit de TVA.
En présence d’une activité parahôtelière, la prestation d’hébergement et le service du petit-déjeuner sont soumis au taux intermédiaire de 10%, tandis que les autres prestations relèvent, quant à elles, du taux normal de 20%.
Enfin, l’intérêt réside dans le fait, pour un propriétaire qui réalise de nombreux travaux de rénovation et /ou d’aménagement, de pouvoir déduire la TVA qui a grevé l’ensemble de ses investissements. Ainsi, ce dernier se verra octroyer un crédit de TVA.
Quels sont les impacts fiscaux de ce régime ?
Outre, le mécanisme de déduction de la TVA nécessairement intéressant pour le professionnel, ce dernier pourra bénéficier d’autres avantages fiscaux.
En effet, l’activité de parahôtellerie relevant des BIC, à l’instar de l’activité de location meublée, de nombreuses charges pourront être imputées et ainsi venir minorer la base imposable.
De surcroît, si l’activité de l’exploitant est qualifiée de professionnelle, alors le bien nécessaire à l’exploitation sera exonéré d’impôt sur la fortune immobilière (IFI), car ce dernier composera son patrimoine professionnel et non personnel.
En effet, l’IFI exonère les biens et droits immobiliers considérés comme professionnels, sous réserve de la présence d’un lien d’affectation entre l’activité exercée et les actifs immobiliers concernés.
Enfin, en se livrant à une activité de parahôtellerie, l’exploitant réalisant une plus-value verra celle-ci relever du régime des plus-values professionnelles.
Evolution récente de la jurisprudence
Face à la remise en cause de la présence de trois des quatre prestations à de nombreuses reprises, le Conseil d’Etat a été saisi. Il doit rendre un avis sur l’éventuelle incompatibilité des dispositions françaises avec la directive TVA.
Ainsi, dans l’hypothèse où l’incompatibilité serait reconnue, la présence de trois des quatre prestations serait alors remise en cause. La fourniture d’une seule, voire deux prestations, serait suffisante afin de qualifier l’activité de parahôtelière.
Cela pourrait créer de réelles opportunités pour les investisseurs, qui pourront alors déduire la TVA des travaux réalisés.
En outre, cette tendance jurisprudentielle est à la remise en cause du critère, et à la prise en compte de l’aspect concurrentiel de l’activité parahôtelière.
